張百忍

　　支撐一線城市房價變化的條件已經發(fā)生了變化，加上房地產本身的周期性調整，已經漲到天上去的京滬的房價還能堅持多久?

　　無論誰來評判中國的房地產市場，必須把一二線和三四線城市分開來談，因為不同城市的市場分化非常大，有的無房可賣，有的庫存壓頂。但說到一線城市，卻是眾口一詞，房價會漲。因為資源的獨特性，土地的稀缺性，購買力的強大，導致房價有強大的支撐。

　　但筆者有不同看法，種種跡象表明，一線城市房價的調整就在不遠的將來。且讓我們來看看，那些支撐一線城市房價的條件發(fā)生了什么變化?

　　首先是人口流入的城市化紅利。這是過去支撐一線城市房價的最剛性需求部分，北京和上海前些年每年大約都能增加50萬上下的流入人口，雖然加重了大城市病，但卻為房地產提供了巨大需求，成為房價上漲的源動力。

　　而這兩年來，這樣的局面一去不復返。為緩解城市人口壓力，一線城市政府紛紛出臺政策，大力推進人口疏解工作。就北京統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年末，北京市常住人口比2014年末增加19萬人，但增幅下降，與2014年相比少增加18萬人。短短幾年，一線城市外來人口增速大大放緩，這無異于釜底抽薪，使需求量從根本上減少。

　　其次，房價本身也已曲高和寡，地價再高也難變現(xiàn)。近幾年眾多開發(fā)商因為三四線城市滯銷，紛紛殺入一線城市搶奪土地，導致地價飆漲，地王遍地。為了消化高昂的地價成本，京滬眾多樓盤出現(xiàn)了豪宅化，但因為價格動輒幾千萬，這些樓盤內大多一年賣不了幾套。

　　那么是什么在支撐樓盤銷售呢?7月初，首開華潤城開盤賣了358套，30億的銷售額。這里大多數(shù)客戶是賣了自己的老房子加點錢買新房，800萬到1000萬的總價太高，如果不是換房騰挪的資金，銷售量根本不可能達到這個數(shù)字。這就是北京房地產市場的目前的尷尬現(xiàn)狀，之所以還有人說漲，是因為今年一線城市還在大量出地王，地價還在飆升，似乎沒有上限。

　　地王多了，并不意味著高端客戶也隨之增長。據(jù)詳細統(tǒng)計，過去幾年間，北京已經出讓了59塊樓面地價超過30000元的地塊，總價是1920億元，而這些地王目前真正轉化為房價銷售的，不過才200億左右。樓盤長期滯銷，開發(fā)商資金鏈緊張，必然會采取措施來回籠資金，這就是房價調整的契機。

　　再次，我們按照租金比來算一下。根據(jù)中國指數(shù)研究院的詳細統(tǒng)計，京滬深的一套一百平米住宅的年租金，回報率都低于2%，而國際的水平，無論美國還是歐洲東南亞，都在3%到5%之間，從投資角度來說，買一套房子要五六十年才能出租回本，而且一線城市人口流入大降，租金上漲難以為繼，一線城市的投資前景已經堪憂了。

　　最后，最大的問題是經濟周期和地產周期疊加的影響。其實房價最大的利空不在房地產業(yè)，而是實體經濟。因為購房者是在實體經濟賺到錢然后加上銀行貸款來實現(xiàn)購買力，過去房價上漲是建立在經濟高速增長的基礎上，而目前經濟將長期處于L型，很多行業(yè)進入蕭條期，人們的收入不穩(wěn)定，購買力無以為繼。今年支撐市場的投資性資金在預期到市場的變化后，自己也會調整進入觀望階段。

　　并且，因為政策和市場的原因，中國的房地產本身會出現(xiàn)三年左右的周期性調整。在經歷了2015年的市場轉熱和2016年的市場透支后，未來兩年，即便房地產政策放松，那么市場自己也會調整。瘋狂上漲之后必是疲態(tài)盡顯，到那時，已經漲到天上去的京滬的房價還能堅持多久?