樓市銷量、價(jià)格“雙漲”的真正原因，在于資金的逐利性；在銀行資產(chǎn)配置荒和社會(huì)資金脫實(shí)向虛推動(dòng)下，資本通過(guò)銀行信貸渠道注入樓市。

據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公布數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)。進(jìn)入9月，作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬深房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高，與2014年末相比，深圳、北京和上海二手房?jī)r(jià)漲幅分別為66%、48%和39%。

時(shí)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域再現(xiàn)“奇景”，一、二線城市樓市進(jìn)入火爆場(chǎng)面，如二線城市杭州在出臺(tái)“限外令”的9月18日當(dāng)天，新房和二手房的成交量創(chuàng)歷史新高，大批上海、溫州等外地房客涌入杭州買房，房?jī)r(jià)扶搖直上；此外，各地“地王”頻出，截至8月底全國(guó)共誕生150多宗“地王”。為抑制樓市瘋購(gòu)及價(jià)格飛漲，一、二線熱點(diǎn)城市紛紛重拾限購(gòu)政策，試圖給樓市降溫。但單靠行政限購(gòu)，效果又如何呢？

事實(shí)上，樓市銷量、價(jià)格“雙漲”的真正原因，在于資金的逐利性。在銀行資產(chǎn)配置荒和社會(huì)資金脫實(shí)向虛的推動(dòng)下，資本通過(guò)銀行信貸注入樓市。今年全國(guó)銀行上半年投放在房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購(gòu)房按揭貸款就高達(dá)2.3萬(wàn)億元；且今年7、8兩個(gè)月房貸增長(zhǎng)極不正常，7月全國(guó)銀行信貸僅增長(zhǎng)4636億元，而住戶部門中長(zhǎng)期貸款就增加了4773億元；8月全國(guó)銀行信貸增長(zhǎng)9487億元，個(gè)人按揭房貸占比就高達(dá)71.2%。

由此看出，一、二線城市樓市價(jià)格飛漲，其實(shí)并非購(gòu)房需求推動(dòng)，而是由銀行房貸催生出的樓市“虛火”。且此輪樓市上漲，與眾籌買房、理財(cái)資金及首付貸等金融杠桿進(jìn)入樓市也存在一定關(guān)系。

所謂樓市虛火，是指在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)虛弱、資金脫實(shí)向虛下表現(xiàn)出的虛性亢奮，且這種樓市癲狂很大程度上是由投機(jī)沖動(dòng)誘發(fā)的非理性現(xiàn)象。它會(huì)促使銀行“樂(lè)不思蜀”地繼續(xù)加大房貸規(guī)模，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入更“癲狂”狀態(tài)，使樓市價(jià)格調(diào)控陷入怪圈。而銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)使銀行將來(lái)成為真正的“地產(chǎn)老板”，為房貸超常增長(zhǎng)埋單。

為防止由樓市泡沫破裂產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，中央高層已密切關(guān)注，督促職能部門出臺(tái)對(duì)首付貸的封殺政策，緊接著要求各房?jī)r(jià)上漲幅度較快城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。對(duì)此，銀行部門不可掉以輕心，不能再當(dāng)樓市虛火的幕后推手。

首先，銀行自身應(yīng)有危機(jī)意識(shí)。房貸增長(zhǎng)到一定階段，只會(huì)吊高信貸和民眾貸款胃口，如遇經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，房?jī)r(jià)暴跌，銀行房貸就會(huì)有“打水漂”之虞。靠房貸推動(dòng)貸款增長(zhǎng)最終是不牢固的。對(duì)此，銀行應(yīng)主動(dòng)配合調(diào)控政策，用限房貸來(lái)促進(jìn)樓市價(jià)格合理增長(zhǎng)。

其次，監(jiān)管部門應(yīng)引導(dǎo)房貸合理增長(zhǎng)。及時(shí)對(duì)商業(yè)銀行開展調(diào)查摸底，在澄清底數(shù)基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和金融風(fēng)險(xiǎn)防范要求，制訂合理房貸增長(zhǎng)計(jì)劃及考核措施；加大監(jiān)督力度，嚴(yán)防銀行通過(guò)其他貸款科目發(fā)放房貸繞過(guò)監(jiān)管，履行房貸監(jiān)管職能，防止房貸“野蠻生長(zhǎng)”。

再次，政府應(yīng)尊重銀行房貸政策選擇，為銀行跳出房貸陷阱創(chuàng)造條件。各級(jí)政府應(yīng)減少對(duì)銀行房貸的干預(yù)，讓其按照自己信貸思路和要求，決定房貸信貸投放；尤其消除倒逼銀行無(wú)限增加房貸的不良行為，讓銀行按市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制合理確定房貸增長(zhǎng)規(guī)模，使其運(yùn)行在合理區(qū)間。

□莫開偉（中國(guó)地方金融研究院研究員）