上市銀行買(mǎi)樓或拿地，是有錢(qián)任性還是眼光獨(dú)到？

　　近日，招商銀行宣布競(jìng)得深圳市南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地的商業(yè)服務(wù)用地使用權(quán)，總價(jià)款人民幣59.5億元。對(duì)于這筆金額接近60億元的交易，有投資者高呼“賺到了”，也有投資者認(rèn)為“浪費(fèi)錢(qián)”。

　　事實(shí)上，對(duì)于固定資產(chǎn)的偏愛(ài)似乎是上市銀行的天性使然。畢竟，涉房貸款在銀行的信貸業(yè)務(wù)體系中可以說(shuō)是相當(dāng)重要的一環(huán)。拋開(kāi)買(mǎi)樓或拿地對(duì)于銀行品牌貢獻(xiàn)度的技術(shù)性討論，單從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，近年來(lái)上市銀行購(gòu)置房產(chǎn)或拿地，確實(shí)曾經(jīng)多次成功抄底。

　　招行60億元拿地

　　投資者激辯值不值

　　早在去年6月28日，招商銀行董事會(huì)就以全票贊成審議通過(guò)了《關(guān)于在深圳市購(gòu)建“招商銀行全球總部大廈”的議案》，同意授權(quán)經(jīng)營(yíng)班子組織參加深圳灣超級(jí)總部基地的DU03-04、03-05兩個(gè)地塊投標(biāo)，以及推進(jìn)后續(xù)的“招商銀行全球總部大廈”建成落實(shí)相關(guān)事宜。鑒于參加投標(biāo)事項(xiàng)涉及招商銀行臨時(shí)性商業(yè)秘密，根據(jù)《上海證券交易所上市公司信息披露暫緩與豁免業(yè)務(wù)指引》的相關(guān)規(guī)定，該行履行了內(nèi)部登記審核等相關(guān)暫緩披露程序。去年12月26日，招商銀行競(jìng)得深圳市南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地的商業(yè)服務(wù)用地使用權(quán)，土地面積為35576.01平方米，計(jì)容積率建筑面積309000平方米，總價(jià)款人民幣59.5億元。

　　招商銀行的公告可謂融合了“銀行+拿地”的雙項(xiàng)財(cái)經(jīng)關(guān)鍵詞，因此也獲得了散戶股東的關(guān)注。在某股吧，署名為“招商銀行資訊”的網(wǎng)友（或者是招商銀行的相關(guān)工作人員）發(fā)布了3條有關(guān)招商銀行拿地的公告以及新聞，獲得了接近25000次點(diǎn)擊閱讀，另外，署名為“財(cái)經(jīng)評(píng)論”的網(wǎng)友也發(fā)布了1條相關(guān)信息，并獲得逾11300次點(diǎn)擊。

　　投資者就此話題在股吧中的留言也明顯分成了兩派。在反對(duì)派的算法中，接近60億元換回30年土地使用權(quán)，每年本金約為2億元，利息若干，再加上大致30多萬(wàn)平方米建筑面積所需要的建安費(fèi)，相當(dāng)于每年至少3億元的租金；此外，有投資者覺(jué)得不如在前海拿地，也有投資者質(zhì)疑“銀行的牌照到底是金融的還是地產(chǎn)的”，“建哪里都一樣，花這么多錢(qián)就是浪費(fèi)”。

　　支持派則認(rèn)為，如果蓋成10層的高樓，樓面地價(jià)才折合不到2萬(wàn)元/平米，“劃算”，“賺大了”、“很便宜了”。

　　其實(shí)，在招商銀行來(lái)看，“購(gòu)買(mǎi)該地塊土地使用權(quán)將滿足本公司的實(shí)際需求，有利于本公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也符合本公司及股東的整體利益，對(duì)本公司財(cái)務(wù)狀況不構(gòu)成重大影響”。

　　從機(jī)構(gòu)分析師的態(tài)度來(lái)看，或許是因?yàn)樵摴P交易未構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，也不存在重大法律障礙，該項(xiàng)事宜甚至幾乎沒(méi)有激發(fā)機(jī)構(gòu)分析師發(fā)表研報(bào)看多或者看空的熱情。

　　上市銀行買(mǎi)樓眼光精準(zhǔn)

　　多次在底部入手

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，截至去年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”（含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修）凈值約為5500億元。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2007年當(dāng)時(shí)的16家A股上市銀行（不包含去年新上市銀行）固定資產(chǎn)約為3600億元，2008年約為4200億元，2009年合計(jì)超過(guò)4700億元，2010年合計(jì)約5100億元，2011年接近5700億元，2012年逾5800億元。從增量來(lái)看(不考慮折舊因素)，2008年增速約為17%，2009年增速接近13%，2010年增速超過(guò)8%；2011年增速超過(guò)11%；2012年增速不足3%。此后，上市銀行固定資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度逐漸收窄，由于折舊因素影響，固定資產(chǎn)余額凈值甚至顯示“負(fù)增長(zhǎng)”。

　　從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，上市銀行購(gòu)置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國(guó)際金融危機(jī)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)一輪大幅下降。而2010年隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也曾短暫出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。此后宏觀調(diào)控逐步收緊，到2011年年底包括北京在內(nèi)的多個(gè)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，而上市銀行購(gòu)置固定資產(chǎn)數(shù)量也相對(duì)較高。2012年之后房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲，上市銀行買(mǎi)樓的整體意愿也明顯下降。 

　　上市銀行也是“剛需”

　　對(duì)資本充足率影響不大

　　對(duì)于上市銀行來(lái)說(shuō)，買(mǎi)樓絕大多數(shù)都是為了自用，或者可以理解為“另類剛需”。

　　招商銀行的公告明確了拿地蓋樓自用的目的，其他銀行的考慮也想差不多。

　　“其實(shí)，開(kāi)始買(mǎi)樓的時(shí)候也有些猶豫，不過(guò)考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場(chǎng)所，且金融街的好位置也有限，就拍板買(mǎi)下該商業(yè)房產(chǎn)”，某上市銀行時(shí)任高層曾對(duì)記者表示，“當(dāng)時(shí)確實(shí)沒(méi)想到，幾年以后回頭一看，房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過(guò)由于房子是自用，并未覺(jué)得地產(chǎn)升值對(duì)銀行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”。

　　部分投資者之所以特別關(guān)注上市銀行買(mǎi)樓或拿地，主要是擔(dān)心對(duì)于其資本充足率和資本金的影響，也就是說(shuō)，擔(dān)心銀行花錢(qián)后資本充足率不足并進(jìn)行再融資。不過(guò)，從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，買(mǎi)樓或拿地對(duì)于相關(guān)銀行影響并不算太大。

　　2012年，某總部位于南方的股份制銀行曾宣布共計(jì)斥資約70億元買(mǎi)樓（包含其分行購(gòu)置辦公用房的費(fèi)用），且當(dāng)時(shí)遭遇了來(lái)自私募基金的反對(duì)。某私募基金負(fù)責(zé)人提議用購(gòu)置辦公用房的資金來(lái)回購(gòu)股票。不過(guò)，在該銀行當(dāng)年8月份召開(kāi)的股東大會(huì)上，購(gòu)置辦公大樓的相關(guān)議案均獲得高比例贊成票并表決通過(guò)。

　　此外，該行當(dāng)時(shí)曾經(jīng)測(cè)算了買(mǎi)樓對(duì)于資本充足率的影響，預(yù)計(jì)影響幅度為0.05個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)年度凈利潤(rùn)影響更是極小。

　　上市銀行過(guò)往的買(mǎi)樓戰(zhàn)績(jī)，實(shí)際上不僅沒(méi)有拖累業(yè)績(jī)，反而是埋下了富礦。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家測(cè)算，截至去年中期，上市銀行的5500億元“涉房固定資產(chǎn)”（原值接近8000億元），即使按照保守的估計(jì)，真實(shí)市價(jià)也達(dá)到4萬(wàn)億元，如果估價(jià)再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的“私房錢(qián)”可能超過(guò)6萬(wàn)億元。如果說(shuō)6萬(wàn)億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取上市銀行2015年合計(jì)的凈利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行對(duì)比，后者僅為不足1.3萬(wàn)億元。