2015，山西房地產(chǎn)痛并快樂(lè)著

全面取消限購(gòu)政策、降低公積金使用門(mén)檻、調(diào)控救市政策頻出……
　　從史上最嚴(yán)厲限購(gòu)政策全面取消到降首付、五次降息、降稅費(fèi)；從公積金使用門(mén)檻降低到銀行首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改變；從頻出的調(diào)控救市政策到去庫(kù)存壓力持續(xù)加大……
　　即將絕塵而去的2015年，因多重利好政策的出臺(tái)，在山西房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好的一頁(yè)上留下了濃墨重彩的一筆。盡管房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型之憂猶在、去庫(kù)存壓力依舊“泰山壓頂”，但站在樓市轉(zhuǎn)折的重要關(guān)口，全面放開(kāi)的二胎政策和戶籍改革為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)種下了希望。
　　去庫(kù)存壓力不容小覷
　　2015年，商品住房形勢(shì)嚴(yán)峻程度超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零；另一方面，庫(kù)存高企，去化壓力增大，商品住房過(guò)剩總庫(kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23至24個(gè)月。
　　2015年12月3日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房報(bào)告（2015-2016年）》。其中，關(guān)于目前住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)�！睍r(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過(guò)于求”并存的描述，讓人驚愕。
　　事實(shí)上，對(duì)于很多業(yè)內(nèi)人士而言，他們對(duì)于2016年中國(guó)樓市內(nèi)部條件與外部環(huán)境也不樂(lè)觀。他們認(rèn)為，房?jī)r(jià)存在較大幅度下跌的可能性，但由于宏觀政策進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)硬著陸。
　　“山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力非常大。各個(gè)地市的庫(kù)存逐年加劇，太原市的住宅庫(kù)存至少需要18個(gè)月消化，如果170個(gè)城中村改造項(xiàng)目大批上市的話，這個(gè)庫(kù)存量將會(huì)成倍增加，現(xiàn)房庫(kù)存去化周期將高達(dá)36個(gè)月�！笨硕穑ㄖ袊�(guó)）信息技術(shù)有限公司太原機(jī)構(gòu)總經(jīng)理牛佩華表示。
　　據(jù)了解，今年以來(lái)，盡管宏觀政策一再寬松，但很多地區(qū)包括太原的商品住房庫(kù)存去化卻始終難見(jiàn)好轉(zhuǎn)。有數(shù)據(jù)顯示，作為代表開(kāi)發(fā)商預(yù)期、潛在庫(kù)存和市場(chǎng)需求的新開(kāi)工面積、施工面積以及竣工面積三個(gè)典型指標(biāo)，雖然整體趨緩，供應(yīng)量減少，但待售庫(kù)存壓力卻沒(méi)有較大緩解。
　　按照中央要求，今后要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；還要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地購(gòu)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求，這些都是中央救市的實(shí)際舉措和2016年乃至今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的重頭戲。
　　品牌地產(chǎn)商產(chǎn)品供銷兩旺
　　“2015年，山西房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入產(chǎn)品力為王的時(shí)代，各房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向也紛紛轉(zhuǎn)型。房子賣得好壞，不僅看地段，更關(guān)鍵是看樓盤(pán)的產(chǎn)品力和物業(yè)服務(wù)是否跟得上�！迸Ｅ迦A認(rèn)為，盡管2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊身處“寒冬”，但萬(wàn)科、恒大、富力等品牌地產(chǎn)商的產(chǎn)品依舊供銷兩旺�！盁o(wú)論是住宅產(chǎn)品本身還是物業(yè)服務(wù)，大品牌地產(chǎn)商的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于本土地產(chǎn)商。對(duì)于他們而言，精裝修的賣點(diǎn)、更人性化的戶型設(shè)計(jì)，已讓太原百姓的購(gòu)房準(zhǔn)則發(fā)生翻天覆地的變化。因此，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是大品牌、大項(xiàng)目的天地�！�
　　他認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)，90平米到130平米的剛需性產(chǎn)品是市場(chǎng)上主力銷售區(qū)間，豪宅產(chǎn)品則整體銷售低迷。盡管限購(gòu)放開(kāi)，但客戶總量變少，高端項(xiàng)目本身也在努力尋求轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目打折、促銷降價(jià)已是讓他們走出“迷城”的唯一出路。而萬(wàn)科和恒大等樓盤(pán)的價(jià)格依舊處于上漲趨勢(shì)，但漲幅不是很大。
　　克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司太原機(jī)構(gòu)公布的《2015年11月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2015年11月，太原市商品住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。整個(gè)商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，商品住宅也跟著水漲船高。品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，拉升了整體價(jià)格，漲幅并不是很大。但隨著寒意漸濃，11月也緩緩落下了帷幕，時(shí)至年末，樓市步調(diào)也隨之放緩。
　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2015年11月，太原市商品住宅成交均價(jià)為10488.81元/平米，環(huán)比上漲1.12%，同比上漲18.32%；新增住宅供應(yīng)面積52.43萬(wàn)平米，較上月相比下跌16.80%，相比去年同期上漲30.98%。2015年11月，太原市商品住宅成交量較上月相比略有小幅下跌，全月累計(jì)成交49.27萬(wàn)平米，環(huán)比上漲65.34%，同比上漲12.1%。
　　新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)何去何從
　　對(duì)于省會(huì)城市太原而言，在人口流動(dòng)并不快、庫(kù)存居高不下的現(xiàn)實(shí)面前，該如何突出重圍？
　　省房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)郭尚文認(rèn)為，要盡快制定正確的轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，要謀劃發(fā)展跨界地產(chǎn)，并充分利用互聯(lián)網(wǎng)延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條等等，這些都需要企業(yè)根據(jù)發(fā)展的實(shí)際情況量身定制，轉(zhuǎn)型升級(jí)越早越主動(dòng)。同時(shí)，也要努力改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提升品質(zhì)，更好地滿足消費(fèi)者的居住需求。
　　本土某房企負(fù)責(zé)人透露，曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)給人的印象是利潤(rùn)大、不差錢(qián)，很多項(xiàng)目、很多企業(yè)的毛利率都在30%以上。在某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，其他行業(yè)的企業(yè)更是紛紛涌入房地產(chǎn)行業(yè)，但目前房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已成為歷史，企業(yè)的毛利率都降到了20%以下，凈利潤(rùn)率下降到10%左右甚至更低水平。“在行業(yè)利潤(rùn)率逐步從較高水平向平均水平回歸的現(xiàn)實(shí)面前，不轉(zhuǎn)型只有等死�！�
　　12月25日，在2015第五屆“中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)”課題發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇提出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，過(guò)去依靠單一的產(chǎn)品，“一招鮮”的招數(shù)已經(jīng)過(guò)時(shí)，必須下大力氣改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地適應(yīng)市場(chǎng)的新需求；要著力打造百年房企。品牌是企業(yè)成功的推動(dòng)力，是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要增強(qiáng)品牌意識(shí)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，努力打造百年企業(yè)。