時(shí)間如梭，2015年只剩下最后一天了，抓住啊!否則你明天就再也享受不到2015年的快樂(lè)了�；仡欉@一年的樓市跌宕起伏，風(fēng)云變幻，上個(gè)月還熱氣高漲、氣球高飛。這個(gè)月下旬，隨著中央三大經(jīng)濟(jì)會(huì)議的召開(kāi)，樓市就進(jìn)入了一個(gè)全新的階段。之前，在宏觀政策的刺激下，市場(chǎng)格局不斷變化，需求不斷回暖，現(xiàn)在，更應(yīng)該感到放心的是，中國(guó)樓市真正進(jìn)入了理性思考的時(shí)代。在此本人根據(jù)自己的思考，參考各個(gè)媒體的資料，梳理出本人眼中的2015年十大地產(chǎn)關(guān)鍵詞，僅供參考。

　　一、降房?jī)r(jià)。

　　在12月21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫(kù)存被列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一。這是史無(wú)前例的。會(huì)議明確提出，將采取包括在需求端落實(shí)戶籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化，促進(jìn)農(nóng)民購(gòu)房;在供給端鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組等政策。同時(shí)明確表態(tài)，要取消“過(guò)時(shí)的限制性措施”。

　　這一次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，并不是試圖用行政手段限制開(kāi)發(fā)企業(yè)提高房?jī)r(jià)，而是用引導(dǎo)的方法讓開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)產(chǎn)生合理預(yù)期。這樣的表態(tài)，核心目的是為了避免開(kāi)發(fā)企業(yè)誤判去庫(kù)存的形勢(shì)，避免土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈。在執(zhí)行上，具體的政策措施仍然會(huì)是市場(chǎng)化的手段。

　　當(dāng)然，企業(yè)作為市場(chǎng)主體，也會(huì)有自身的考慮，例如上市公司降價(jià)可能帶來(lái)盈利下滑、小開(kāi)發(fā)商降價(jià)可能就面臨破產(chǎn)，更不用說(shuō)降價(jià)可能導(dǎo)致群體事件等等。所以，降價(jià)不降價(jià)，企業(yè)會(huì)根據(jù)自身情況來(lái)做決定。

　　二、去庫(kù)存

　　如何才能消化巨大的庫(kù)存，這是2015年上半年的市場(chǎng)“主旋律”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)的商品房庫(kù)存持續(xù)上升態(tài)勢(shì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。5月末商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，較4月末減少15萬(wàn)平方米，雖然庫(kù)存總量在回落，但依然處于高位，壓力尚未減輕。正是因?yàn)槿绱�，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售方面下足了功夫，除了降價(jià)等常規(guī)手段之外，還想出其他招數(shù)，比如開(kāi)辟新的銷(xiāo)售渠道包括微信等，以及各種稀奇古怪的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其目的就是為了多賣(mài)出幾套房。

　　2015年年底，中央連續(xù)強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，當(dāng)前中央再提房地產(chǎn)去庫(kù)存，加快戶籍改革帶動(dòng)住房消費(fèi)，是積極促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的做法，未來(lái)相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，地方也將加大財(cái)政補(bǔ)貼繼續(xù)鼓勵(lì)住房消費(fèi)。

　　三、農(nóng)民工進(jìn)城

　　農(nóng)民工市民化是去庫(kù)存的一條途徑。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出的要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。這一個(gè)政策是在試圖抵消人口拐點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響，利用人口紅利繼續(xù)支撐樓市發(fā)展，釋放更多的住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)三、四線城市當(dāng)中約有三四成購(gòu)房需求是來(lái)自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)民，政府如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)(或質(zhì)押)等方面加大政策支持力度，的確能釋放出大量的新增購(gòu)房需求。

　　但是參照美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，不能過(guò)度鼓勵(lì)支付能力較弱的農(nóng)民購(gòu)房，否則可能出現(xiàn)還貸困難、不良貸款率上升的現(xiàn)象。

　　四、限購(gòu)松動(dòng)

　　調(diào)整限購(gòu)政策，改變過(guò)去過(guò)度行政干預(yù)做法，讓原本受到抑制的正常需求得以進(jìn)入市場(chǎng)，從而擴(kuò)大市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。政府此前出臺(tái)限購(gòu)政策以限制投機(jī)性需求，但該政策的副作用就是誤傷了部分剛需。自今年年初以來(lái)，各地方政府在去年下半年的松動(dòng)限購(gòu)的基礎(chǔ)上，對(duì)限購(gòu)政策做出更大幅度調(diào)整，至此，除了北京、上海、廣州和深圳等一線城市堅(jiān)持限購(gòu)?fù)猓�其余原本限�?gòu)的城市基本退出限購(gòu)。

　　五、降息降準(zhǔn)

　　2015年2月至10月份，央行不斷降息降準(zhǔn)，可謂是今年樓市的最大利好政策，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至1.5%;而目前，住房消費(fèi)仍然依賴(lài)信貸支持，在連續(xù)降息的作用下，不少處于觀望態(tài)勢(shì)的購(gòu)房者，產(chǎn)生了入市的動(dòng)力。

　　六、不動(dòng)產(chǎn)登記

　　3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式落地實(shí)施，新版簿冊(cè)也于部分城市率先啟用。業(yè)內(nèi)人士分析，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅將使樓市“家底”透明化，與住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅制改革等工作結(jié)合，還將有助于房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)，形成樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　七、轉(zhuǎn)型與合作

　　2015年多家房企都宣布和知名互聯(lián)網(wǎng)公司形成了全面合作，先是5月5日，傳出景瑞與you 正就可能達(dá)成的合作在洽談;5月17日，正榮集團(tuán)宣布和小米科技在智能家居領(lǐng)域合作;5月19日，中國(guó)奧園宣布與騰訊等合作打造國(guó)內(nèi)基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的智慧家庭生活服務(wù)O2O平臺(tái)“智愛(ài)生活”;5月20日，360和華遠(yuǎn)地產(chǎn)召開(kāi)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)宣布將聯(lián)手打造智慧社區(qū)，同時(shí)方興地產(chǎn)與騰訊宣布共同探索“智慧家”。各家房企似乎都把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)做了稻草，仿佛抓不住就會(huì)狗帶。

　　2015年是“互聯(lián)網(wǎng) ”在房地產(chǎn)行業(yè)全面深化的一年。在金融領(lǐng)域，眾多房企發(fā)起眾籌，推出眾籌買(mǎi)房、眾籌投資等不同類(lèi)型產(chǎn)品;萬(wàn)達(dá)也順勢(shì)借助房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品開(kāi)啟了“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型之門(mén)。在營(yíng)銷(xiāo)方面，萬(wàn)科與淘寶合作買(mǎi)房。此外，互聯(lián)網(wǎng)還與二手房中介行業(yè)、家裝行業(yè)等實(shí)現(xiàn)“聯(lián)姻”，為消費(fèi)者帶來(lái)了新的體驗(yàn)。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)與之融合，是大勢(shì)所趨。不管是房地產(chǎn)行業(yè) 互聯(lián)網(wǎng)，還是被互聯(lián)網(wǎng)所“ ”，能夠讓消費(fèi)者獲得實(shí)惠，才是王道。

　　八、市場(chǎng)分化

　　分化是房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越明顯的特征。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將繼續(xù)分化。一二線城市供不應(yīng)求，三四線城市則以消耗內(nèi)存為主。市場(chǎng)集中度再次提高也將是市場(chǎng)的一大特征。據(jù)分析，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)份額已達(dá)35%，中小房企爛尾、倒閉、破產(chǎn)、被收購(gòu)的數(shù)量將成倍上升。而從產(chǎn)品角度分析，樓盤(pán)也將出現(xiàn)分化，品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)，其他樓盤(pán)門(mén)可羅雀。同時(shí)，城市中心與新區(qū)供求也會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)。分化也也出現(xiàn)在實(shí)踐中房地產(chǎn)市場(chǎng)中，石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，已經(jīng)出現(xiàn)冰火兩重天的態(tài)勢(shì)。

　　  強(qiáng)者恒強(qiáng)，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)再次驗(yàn)證了這個(gè)說(shuō)法。一線城市累計(jì)上漲了15.1%，二三線城市累計(jì)下跌，跌幅在1%左右。不同城市間仍分化明顯，深圳(樓盤(pán))累計(jì)上漲33.92%，領(lǐng)漲全國(guó)。一線城市及部分住房需求旺盛、財(cái)富人群聚集、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，二線重點(diǎn)城市改善型需求釋放明顯，高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。而部分庫(kù)存偏高的三四線城市由于需求疲軟，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，政策還將發(fā)力“去庫(kù)存”，并力圖改善三四線城市的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。

　　 九、再現(xiàn)地王

　　  最近一次上海(樓盤(pán))土地拍賣(mài)會(huì)上，中鐵建以總價(jià)38億元摘得上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)一幅地塊，溢價(jià)率高達(dá)219.65%，樓板價(jià)為19179元/平方米，已接近地塊周邊在售樓盤(pán)均價(jià)。自2015年年初以來(lái)，包括北上廣深等一線城市以及以南京(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))等為主的重點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)火熱異常，單價(jià)、總價(jià)等各類(lèi)“地王”頻現(xiàn)。僅11月下旬，以北上廣為例全國(guó)多地紛紛出現(xiàn)了土地出讓大潮，11月24日，北京、廣州、蘇州三大城市你方唱罷我登場(chǎng)，聯(lián)手出讓了26宗土地，拍地總額213億元。供應(yīng)短缺造成的激烈競(jìng)爭(zhēng)讓北京今年的土地出讓金在11月24日達(dá)到1920億元的歷史最高點(diǎn)，超過(guò)了去年全年1917億元的紀(jì)錄;上海則在11月25日創(chuàng)下了新的單價(jià)地王!豐臺(tái)地王，2015年豐臺(tái)土地市場(chǎng)大爆發(fā)。截止11月19日，豐臺(tái)區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性土地13塊，獲得土地收益394.7億元。其中北京總價(jià)地王前三甲86.25億、85.95億、83.4億和北京單價(jià)地王冠軍7.5萬(wàn)元/平方米均在其中。

　　 十、離職創(chuàng)業(yè)

　　  2015年地產(chǎn)界掀起了一股創(chuàng)業(yè)熱潮，一批重量級(jí)職業(yè)經(jīng)理人加入了創(chuàng)業(yè)者的行列，使得這一年的職業(yè)經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)現(xiàn)象變得不同尋常。2015年3月初，萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶辭職創(chuàng)立了優(yōu)客工場(chǎng);此后，接連傳出有重量級(jí)職業(yè)經(jīng)理人辭職創(chuàng)業(yè)的消息，如原協(xié)信集團(tuán)總裁劉愛(ài)民、原世茂地產(chǎn)副總裁蔡雪梅等，都開(kāi)啟了各自的創(chuàng)業(yè)人生。在互聯(lián)網(wǎng) 和創(chuàng)業(yè)大潮的雙輪驅(qū)動(dòng)下，加上地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，這樣的變化或許是一個(gè)必然結(jié)果。

　　其他重要的還有很多，不能一一列舉額，比如：樓市新政。或者叫“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”又叫“房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。一是2014年3月16日，中央、國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，其中涉及到房地產(chǎn)“長(zhǎng)效機(jī)制”。“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房制度、供應(yīng)體系、土地制度、財(cái)稅制度、金融制度、戶籍制度、不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制�！狈康禺a(chǎn)“長(zhǎng)效機(jī)制”主要包括四類(lèi)政策工具：住房、土地、財(cái)稅、金融。二是2015年4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，再次提到房地產(chǎn)“長(zhǎng)效機(jī)制”，“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制�！�