在二手房漲幅TOP10榜單上排名第三的豐匯園(左),與宏匯園(右)僅相隔一條什坊小街。新京報記者　方王洋　攝

　　2015年,北京二手房市場贏得了“滿堂紅”。在這一年間,哪些區(qū)域的二手房價格飛速飆升?哪些區(qū)域又是全年備受關注的熱點?跟著成交數(shù)據(jù)按圖索驥,來看看2015年北京二手房那些漲得最猛的樓盤、區(qū)域。

　　一年成交近20萬套

　　國家統(tǒng)計局1月18日公布的全國70個大中城市住宅價格指數(shù)顯示,2015年12月,北京二手住宅價格同比上漲20.8%,漲幅居全國第二,僅次于深圳。

　　來自中介機構統(tǒng)計的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示了12月北京二手房的火熱程度。鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年12月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為2.3萬套,環(huán)比上升35.5%,同比上升57.4%,成交均價為3.7萬元/平米,環(huán)比上漲1.1%,同比上漲5.98%。

　　北京房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的統(tǒng)計顯示,2015年北京二手房成交套數(shù)近20萬套,相比2014年增長近一倍,是新房成交量的近3倍。

　　成交量增長的同時,二手房的成交價格也節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,2015年北京二手房成交均價為38147元/平方米,同比上漲5.5%,漲幅平穩(wěn)。

　　多重利好促成量價齊增

　　在剛過去的一年里,北京樓市依托一系列市場利好,保持了量價齊增的大勢。尤其是營業(yè)稅五改二、公積金放松等政策不斷釋放購房需求入市,推動了天通苑等傳統(tǒng)剛改、剛需片區(qū)二手房成交。而大興受第二機場、通州受行政副中心等規(guī)劃利好影響,區(qū)域二手房價格漲幅出現(xiàn)較大增長。

　　“從去年9月份起,前來咨詢的客戶明顯多起來,帶看量也成倍增長。”昌平天通苑一鏈家門店經(jīng)紀人小陳表示,“自從5改2政策出臺后,剛需剛改客戶就加速涌入天通苑,眼下天通苑成交的主要是大兩居和三居戶型�！睋�(jù)介紹,12月,僅天通苑北二區(qū)的門店就成交了超20套房源,是2014年同期的3倍多,但成交價格在2萬-2.2萬元/平方米之間,與一年前相比幾乎沒什么變化。

　　“教改”之下學區(qū)房依舊堅挺

　　值得注意的是,伴隨著北京“教改”的深入推進,學區(qū)房依舊保持堅挺,也在一定程度上推高了部分區(qū)域的成交。尤其進入年底以來,選擇學區(qū)房的家長再次開始了選房征程,在二手房整體火熱的背景下,學區(qū)房區(qū)域再次迎來暖冬。

　　鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,學區(qū)房不僅成交火熱,價格更是一路走高。在去年成交均價漲幅排名前十的小區(qū)里,除了北無宿舍位于海淀區(qū)外,其余9個項目都位于西城區(qū),且均為宏廟小學、育民小學等優(yōu)質小學學區(qū)房。

　　■　實地探訪

　　西城　9個小區(qū)漲幅超40%

　　鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2015年12月西城區(qū)二手房成交均價為65815元/平方米,環(huán)比增長5.06%,同比2014年12月上漲了20.38%,位居各行政區(qū)月價格漲幅之首。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院表示,分區(qū)域來看,受教育、醫(yī)療等配套資源集中等方面的影響,北京各區(qū)域二手住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異。2015年西城區(qū)整體二手房漲幅為6.5%,位居各行政區(qū)價格漲幅第二位。

　　金融街學區(qū)房受熱捧

　　鏈家網(wǎng)統(tǒng)計顯示,最近一年來北京二手房成交均價漲幅最大的十個項目中,宏匯園小區(qū)以69.86%的年漲幅位居排行首位,成交均價高達128524元/平方米。

　　本周一,記者來到位于西城區(qū)金融街區(qū)域的宏匯園小區(qū)。記者發(fā)現(xiàn),在二手房漲幅TOP10榜單上排名第三的豐匯園,與宏匯園小區(qū)僅相隔一條什坊小街。近一年時間里,豐匯園小區(qū)的成交均價漲幅也高達47.77%,達到125547元/平方米,與宏匯園小區(qū)不相上下。

　　由于臨近金融街,宏匯園和豐匯園周邊的交通、配套非常成熟,金融街、北京協(xié)和醫(yī)院、西單商場、百盛購物中心等都位于步行范圍內。但談到兩個小區(qū)價格猛漲的原因,小區(qū)周邊中介門店的經(jīng)紀人都提到了“學區(qū)房”這個緣由。

　　“西城區(qū)的入學政策越來越嚴格,要求一套房子6年一個名額,不少家長提前幾年就挑選學區(qū)房。事實上,宏匯園、豐匯園的房齡有十五六年了,居住體驗并不算好,買家大多是在金融街上班的,買來給孩子落戶用的�！焙陞R園小區(qū)附近一中介門店經(jīng)紀人介紹,宏匯園、豐匯園都位于宏廟小學學區(qū)內,宏廟小學是西城的熱點優(yōu)質小學,部分學生可以直升北京師范大學附屬實驗中學,不少家長是看中這一點才出手的。

　　記者在走訪中了解到,2015年11月宏匯園小區(qū)成交進入小高峰,僅在附近一品牌中介門店就成交了6套,成交單價從12萬-14萬元不等。而去年9月,宏匯園成交了一套42平方米的一居室,價格高達15萬元/平方米。

　　廣外學區(qū)“搶”小戶型

　　同樣是受到學區(qū)房影響,廣外片區(qū)的部分二手房價格也有明顯回升。片區(qū)里的榮豐2008,因為位于北京小學天寧寺分校學區(qū)內,且房源面積小總價低,二手房的換手率和成交量都位于片區(qū)前幾名。記者在采訪中得知,在2015年一年間,榮豐2008的二手房價格上漲達到20%以上。

　　而在某學區(qū)房論壇上,有家長稱,去年榮豐成交了好幾百套房,年底前的兩個多月就成交了100多套,幾乎都是為孩子落戶上學而買,已有家長擔心未來上學時被調劑。記者查看鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù),顯示最近90天該小區(qū)已成交了135套。

　　海淀

　　成交單價超5萬

　　北無宿舍賣出7萬元/平方米

　　在二手房成交均價漲幅TOP10中,僅有北無宿舍位于海淀區(qū)。記者了解到,北無宿舍位于北京理工大學附屬小學學區(qū),可直升海淀區(qū)重點中學北京理工大學附屬中學,因此受到家長們的關注。

　　“去年12月,北無宿舍成交明顯上升,價格上漲也很明顯�！北睙o宿舍小區(qū)附近一中介門店經(jīng)紀人介紹,去年11月,北無宿舍成交過一套61平方米的兩居室,成交均價為6.1萬元/平方米。而到了12月底時,戶型相似的另一套61平方米的兩居室,成交均價跳至7.1萬元/平方米。

　　值得注意的是,海淀區(qū)二手房在2015年的漲勢也不容小覷。根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2015年12月,海淀區(qū)二手房成交均價為53033元/平米,環(huán)比11月上漲1.83%,同比2014年上漲16.53%。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)也顯示,2015年海淀區(qū)的二手房成交均價漲幅達到5%,位于北京各行政區(qū)漲幅前列。

　　記者發(fā)現(xiàn),在海淀區(qū)的萬柳、中關村等優(yōu)質教育資源集中的片區(qū),二手房成交均價已突破6萬元/平方米,乃至7萬元/平方米以上。

　　海淀或長期“奇貨可居”

　　在業(yè)內看來,除了配套成熟和學區(qū)房對區(qū)域成交的影響外,新房供應稀缺也成為海淀區(qū)二手房升溫的推力之一。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年11月底,海淀區(qū)五環(huán)內的新增商品房供應僅有255套,市場存量僅為854套,跌至近5年來最低點。事實上,除了存量供應緊張之外,海淀的土地供應也很稀缺,今年僅有永豐鎮(zhèn)一宗住宅用地成交。在業(yè)內看來,持續(xù)的供應緊張和規(guī)劃的利好刺激之下,未來海淀樓市整體將會長期處于“奇貨可居”的狀態(tài)。

　　通州

　　“副中心”一年間漲26%

　　城市副中心傳聞風起時,通州二手房市場一片活躍,房價自5月起開始一路上漲。

　　城市副中心傳聞落地時,通州二手房市場依舊不斷升溫。甚至據(jù)媒體報道,潞城附近的二手房已到無房可賣的狀況。

　　在風起云落之間,通州限購政策雖然限制住了成交量,并沒有阻擋住通州二手房成交價的上行。

　　限不住的熱度

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,2015年(截至11月),通州的二手房交易量為11885套,較2014年同期大漲91.3%,創(chuàng)2010年以來的新高;成交均價為22521元/平方米,較2014年上漲5.3%。

　　而根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2015年12月通州二手房成交均價為26963元/平米,環(huán)比11月上漲3.01%,同比2014年上漲26.35%。

　　在通州梨園,二手房市場在冬日里依舊保持著熱度。新通國際花園小區(qū)附近一中介門店經(jīng)紀人介紹,僅元旦小長假,門店里就成交了2套房源�！捌綍r這個時候我們就準備搶火車票回家過年了,沒想到今年要忙著帶看。”

　　“梨園新通花園小區(qū)的月成交僅在9月份跌到10套以下,最近幾個月的成交都在15套以上,12月份在25套左右。”該中介經(jīng)紀人坦言。

　　由于二手房市場的持續(xù)火熱,不少業(yè)主也提高了掛牌價格。

　　通州臨河里片區(qū)一中介門店經(jīng)理介紹,片區(qū)里集中了一批房齡相對較短的二手房,比如華業(yè)東方玫瑰、金隅七零九零等小區(qū)。業(yè)主對自己的房子和市場都比較有信心,即便不上調價格,也是“端著賣”�！案浇�有一套兩居室原本已經(jīng)談好價格,結果當天晚上業(yè)主又打電話來表示不賣了。后來詳細詢問才知道,有其他購房者愿意多出5萬元�！�

　　今年或小幅升溫

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析,傳統(tǒng)的二手房交易都集中在朝陽、海淀、豐臺,因為這些城市核心區(qū)域有著更完善的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套資源。但在通州行政副中心開始建設,以及積分落戶等利好政策的影響下,通州的教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等各方面配套設施也將在未來兩三年內得到快速完善和升級,與此同時,在政策引導下,隨著部分企事業(yè)單位遷址通州,也將帶來更多的購房需求,加之通州區(qū)域本來就有規(guī)模龐大的二手房源供應,通州的二手房市場在2016年還將小幅升溫。

　　■　新年走勢

　　熱度不減　價格或繼續(xù)上升

　　進入2016年以來,二手房市場熱度不減。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,1月第二周北京市二手住宅共成交6028套,環(huán)比上漲14.7%,創(chuàng)近三年來周成交新高,僅次于2013年3月份。

　　“以往元旦到春節(jié)前這個時段一般都是淡季,我們基本上在店里閑著,準備回家過年。沒想到今年年底市場這么火,有點兒找到了2013年年底的感覺。”方莊區(qū)域一品牌中介門店經(jīng)紀人沈遠竹(化名)表示。據(jù)悉,由于二手房市場持續(xù)火熱,房客源比持續(xù)下降,出現(xiàn)加價惜售情況。

　　同時,購房者入市步伐仍在加速。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計,北京二手住宅業(yè)主成交周期由一個月前的74天下降至當前的64天。鏈家客戶成交周期由11月初的39天下降為當前的32天。

　　鏈家研究院李巧玲表示,北京二手住宅交易節(jié)奏加快,市場參與者對未來市場預期普遍向好。當前市場特征集中表現(xiàn)為成交周期持續(xù)縮短,業(yè)主扛價心理明顯,未來房屋成交均價仍有繼續(xù)上升空間。

　　此外,據(jù)了解,2016年是2010年限購政策滿五年的時間點,大量被限購政策擋住的非京籍人員即將達到連續(xù)納稅或社保滿五年的購買條件,也將給市場新增一批購買力。而伴隨著北京新房市場高端化趨勢,剛改、剛需人群或將進入二手房市場,今年二手房市場或將保持溫度。記者　方王洋