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至4月26日零點(diǎn),被稱為“滬九條”的上海房產(chǎn)新政正式滿月,上海市政府在深夜發(fā)布了新政執(zhí)行一個(gè)月以來市場出現(xiàn)的變化,并公布下一步將采取的三方面舉措。 上海市住建委表示,下一步將在存量房交易資金第三方監(jiān)管、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理和房地產(chǎn)金融服務(wù)領(lǐng)域監(jiān)管領(lǐng)域著手,強(qiáng)化監(jiān)管。這三項(xiàng)舉措,有兩項(xiàng)都直指市場調(diào)控的命門——購房資金端。 此前,外界一直認(rèn)為“滬九條”的核心在于提高購房門檻,而資金端,由于需要金融監(jiān)管部門的配合,需要在后續(xù)的調(diào)控執(zhí)行過程中逐步落實(shí)。實(shí)際上,自4月23日起,官方稱自25日起轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行與6家中介機(jī)構(gòu)暫停業(yè)務(wù)合作一個(gè)月,并對違反個(gè)貸業(yè)務(wù)受托支付要求的7家商業(yè)銀行營業(yè)機(jī)構(gòu)暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)二個(gè)月,資金端監(jiān)管重拳就已見鋒芒。 而購房人也從急于入市搶房,變?yōu)閺娜葸x房,或持幣觀望。 上海住宅成交量近乎腰斬 上海官方總結(jié),新政執(zhí)行一個(gè)月來,相當(dāng)部分的新開樓盤客流減少30%-50%,房產(chǎn)中介門店客流量減少30%以上,原本持房待漲的房東,心態(tài)明顯產(chǎn)生松動(dòng),出現(xiàn)了主動(dòng)下調(diào)二手房交易掛牌價(jià)的情況,特別是高端住宅房價(jià)下調(diào)較為明顯。 這在一些開發(fā)商和中介看來是顯著的。上海外環(huán)某原定于6月加推的新盤,其銷售團(tuán)隊(duì)近期就處于焦慮狀態(tài),“雖然從前期‘蓄客’來看,受新政影響的客戶還是少數(shù),但這個(gè)市場歸根結(jié)底還是信心市場,所以我們對于6月份的情況其實(shí)也挺沒底的”,該項(xiàng)目營銷總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。 對此,一些開發(fā)商采取“少量多批”的形式進(jìn)行推盤,開盤就售罄,當(dāng)然,相比之前開盤幾百套房源清盤的局面是大打折扣,不過,至少制造了表面熱銷的氣氛。 二手房方面,豪宅、改善型住宅、學(xué)區(qū)房掛價(jià)松動(dòng)明顯,春節(jié)后一部分掛價(jià)虛高的“水分”有所擠出。同時(shí),買房對于價(jià)格調(diào)整預(yù)期較高,買賣雙方進(jìn)入僵持和博弈狀態(tài),使二手房成交節(jié)奏變慢。 在去年至今年春節(jié)后上海房地產(chǎn)市場的上漲行情中,漲勢最為迅猛的,當(dāng)屬改善型住房,尤其是改善型學(xué)區(qū)房。因此,這一類房源也成為新政后掛價(jià)首先松動(dòng)的類別。 據(jù)一些中介門店介紹,目前確實(shí)已經(jīng)有部分學(xué)區(qū)房的價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)。如上海鏈家匯師店就表示,去年不少對口匯師小學(xué)的樓盤價(jià)格可謂是月月大變樣,一些去年年初單價(jià)5萬-6萬元的老小區(qū),到了去年年末已經(jīng)接近10萬元,這些老小區(qū)由于去年積攢了太大的泡沫,目前也成為了學(xué)區(qū)房市場中價(jià)格率先開始松動(dòng)的部分。如該區(qū)域內(nèi)一套36平方米的小戶型房源,新政前報(bào)價(jià)420萬元,新政后即下調(diào)20萬。 而在二手豪宅市場,動(dòng)輒百萬的掛價(jià)下調(diào)也不少見。如浦東某板塊掛牌1150萬元的別墅,一次性下調(diào)價(jià)格160萬,愿以990萬賣出。 上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為,改善型住宅在新政后的成交量跌幅最大,其一是因?yàn)樾抡袑τ诙踪J款首付七成的規(guī)定讓部分改善型住房人群陷入駐足觀望期,其二是年初樓市過熱,造成這部分中高端住宅價(jià)格上漲快速,形成價(jià)格虛高,新政后進(jìn)一步合理化。 不過,二手房掛牌價(jià)格的下調(diào),并不能說明上海房價(jià)如外界所說的出現(xiàn)“下跌”,最終還是要看一個(gè)區(qū)域內(nèi)的實(shí)際成交價(jià)格對比。 據(jù)上海官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),新政實(shí)施一個(gè)月(3.25-4.24),上海一、二手住房成交面積較新政前減少43%和58%,但成交均價(jià)僅分別下降4.8%和0.4%,體現(xiàn)了量跌價(jià)穩(wěn)的趨勢,這也符合此前幾輪調(diào)控后市場的預(yù)判。 資金端監(jiān)管繼續(xù)加強(qiáng) “滬九條”后一系列的落實(shí)動(dòng)作,體現(xiàn)出上海此次樓市調(diào)控的決心。新政發(fā)布后,上海市委書記韓正已在不同場合數(shù)次強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力度。 4月13日的區(qū)縣二季度工作會(huì)議上,韓正就強(qiáng)調(diào),上海堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不是權(quán)宜之計(jì)和短期行為,而是一項(xiàng)長期政策,必須保持定力,長期抓執(zhí)行、不折不扣抓落實(shí)。 此次上海官方再公布三條后續(xù)舉措以及對一些違規(guī)中介和支行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行處罰,也顯示出調(diào)控決心。根據(jù)官方公布的政策,今年上半年將在閔行、黃浦、楊浦等5個(gè)區(qū)試點(diǎn)存量房交易資金第三方監(jiān)管制度,同時(shí),年內(nèi)將出臺(tái)本市存量房交易資金第三方監(jiān)管的管理辦法,并全面推行。 而切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融服務(wù)領(lǐng)域的監(jiān)管,則可看作是此前對于首付貸打擊的延續(xù)。近期,上海市金融辦已正式出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范本市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司開展涉及房產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》,明確要求不得開展“首付貸”及相關(guān)業(yè)務(wù),同時(shí)要求各區(qū)縣加強(qiáng)對本區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)的監(jiān)管和檢查。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉,在新政發(fā)布前今年年初上海召開調(diào)控政策研討會(huì)上,上海銀監(jiān)局有關(guān)人士表示,當(dāng)前首付貸的問題很難監(jiān)管,一是政府沒有足夠的人手,二是監(jiān)管部門也摸不清首付貸規(guī)模,三是這個(gè)真的不好管。不過,房地產(chǎn)中介不允許從事首付貸業(yè)務(wù),因?yàn)樗麄兊臓I業(yè)執(zhí)照中沒有這項(xiàng)權(quán)限。 央行上?偛坑嘘P(guān)人士則認(rèn)為,去年股市的場外配資被打擊后,資金沒有出路,于是樓市出現(xiàn)了場外配資,但根本措施是為這些閑置的資金找到投向和出路。 |
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