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房企決戰(zhàn)轉(zhuǎn)型:從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)

2016-5-31 10:48| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 540| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 時(shí)代周報(bào)

  房地產(chǎn),這個(gè)曾被視為傳統(tǒng)行業(yè)中的“暴發(fā)戶”,在新的經(jīng)濟(jì)格局下,不得不開(kāi)始自我顛覆,通過(guò)金融支持和服務(wù)運(yùn)營(yíng)、互聯(lián)網(wǎng)等手段尋求長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,目前已經(jīng)公布一季報(bào)的137家滬深上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)到2238億元,同比增長(zhǎng)49.4%;預(yù)收賬款達(dá)到11433億元,同比大漲52.5%。不過(guò),在營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的背后,上市房企利潤(rùn)率同比繼續(xù)下滑。一季報(bào)顯示,上市房企平均毛利率和凈利率僅有29%7%,同比均出現(xiàn)下降,尤其是去年同期凈利潤(rùn)率為9.8%,同比下降幅度達(dá)2.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利的局面進(jìn)一步加劇。

  這并不是一個(gè)行業(yè)所能阻止的趨勢(shì)。市場(chǎng)需求主體、競(jìng)爭(zhēng)格局及供應(yīng)模式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變,讓房企間的競(jìng)爭(zhēng)不止單純依靠規(guī)模和速度,而是更多聚焦在企業(yè)專業(yè)和服務(wù)能力上的比拼。在鼎信長(zhǎng)城(北京)投資管理有限公司董事長(zhǎng)章華看來(lái),房企轉(zhuǎn)型模式正由此前的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高激勵(lì),轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)、高品位、高服務(wù)。

  這逼迫房企必須轉(zhuǎn)變盈利模式。但如何顛覆傳統(tǒng)觀念,打造新的盈利模式?轉(zhuǎn)型背后,又有哪些挑戰(zhàn)?種種不確定因素疊加,都讓這場(chǎng)轉(zhuǎn)型大考難下定論。

  掘金服務(wù)業(yè)

  以花樣年和萬(wàn)科為代表的一批具有前瞻性的房地產(chǎn)公司正踏上這條新生活之路,從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變是他們的共同特征。

  “目前萬(wàn)科正從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變,為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)定位,萬(wàn)科不得不做商業(yè)地產(chǎn),除了滿足居民日常生活需要的社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域,未來(lái)也可以考慮經(jīng)營(yíng)垃圾場(chǎng)!比f(wàn)科總裁郁亮說(shuō)。

  在各項(xiàng)服務(wù)中,物業(yè)服務(wù)無(wú)疑是最重要的戰(zhàn)略高地之一。甚至有數(shù)據(jù)顯示,物業(yè)管理已成為約75%的客戶推薦萬(wàn)科產(chǎn)品的首選理由。

  克而瑞信息集團(tuán)戰(zhàn)略客戶研究咨詢總監(jiān)曾英杰則指出,開(kāi)發(fā)商需要作出兩個(gè)“轉(zhuǎn)變”。一是思維的轉(zhuǎn)變,物業(yè)服務(wù)之前習(xí)慣叫物業(yè)管理,需從原來(lái)的管理思維,轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)思維;二是借助更多先進(jìn)的手段,包括互聯(lián)網(wǎng)工具,微信、微博、其他APP等,把社區(qū)的人盤(pán)活起來(lái),最終成為社區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力。

  與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合,被房企應(yīng)用到物業(yè)服務(wù)多個(gè)維度。萬(wàn)科力推萬(wàn)科物業(yè),建設(shè)“睿平臺(tái)”,提出轉(zhuǎn)型城市綜合配套服務(wù)商;奧園推出智能硬件、智慧服務(wù)和智愛(ài)生活為核心的AO公寓,轉(zhuǎn)型商住服務(wù)運(yùn)營(yíng)商;保利則推出若比鄰商業(yè)平臺(tái)、O2O比鄰洗衣,期望通過(guò)O2O線上(若比鄰APP)線下(若比鄰社區(qū)商業(yè)中心)相結(jié)合的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,謀求其新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。

  “之所以要強(qiáng)調(diào)服務(wù)業(yè)的屬性,關(guān)鍵還是希望尋找一種更持續(xù)的盈利機(jī)制!币拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

  打通服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

  “盡管房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法擺脫對(duì)銷售額的依賴,但無(wú)可否認(rèn)新服務(wù)、輕資產(chǎn)代表著一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的方向。”資深港股分析師陳耕表示。

  以花樣年為例,2015年,花樣年旗下附屬公司彩生活于行業(yè)首度推出“彩生活住宅”,房地行業(yè)從此邁向憑借服務(wù)賺錢(qián)的時(shí)代,通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)+房地產(chǎn)”的方式整合資源,不斷豐富完善社區(qū)O2O商業(yè)生態(tài)圈。截至2015年年底,彩生活在管物業(yè)面積總量達(dá)3.22億平方米,蟬聯(lián)全球最大的住宅社區(qū)服務(wù)企業(yè)。

  根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,到2020年,國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米,而社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元,社區(qū)入口無(wú)疑將成為新的藍(lán)海。 海通證券 涂力磊將表示,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)“簡(jiǎn)單粗暴”的圈地運(yùn)動(dòng)后,房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望逐步崛起。2012年,美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38%、42%20%;而我國(guó)對(duì)應(yīng)的這組數(shù)據(jù)分別是87%、11%2%。換句話說(shuō),美國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)62%,而我國(guó)僅為13%,未來(lái)發(fā)展空間十分巨大。

  不過(guò),值得注意的是,盡管“物業(yè)管理服務(wù)”在當(dāng)下是異;鸨母拍睿S著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈,更可能成為房企和專業(yè)物業(yè)管理公司均加入戰(zhàn)局的“紅海”。更由于物業(yè)管理是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),準(zhǔn)入門(mén)檻低,模式易于復(fù)制,收益主要依靠規(guī)模化,一旦分食蛋糕者增加,很有可能為搶占市場(chǎng)而進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng),影響服務(wù)的質(zhì)量和創(chuàng)新,成為行業(yè)進(jìn)步的阻力。

  “轉(zhuǎn)型過(guò)程中房企都希望尋找一些行業(yè)的空白點(diǎn),所以各類社區(qū)增值服務(wù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)衍生的房地產(chǎn)產(chǎn)品等都在增加。但關(guān)鍵問(wèn)題在于,此類項(xiàng)目實(shí)際上似乎很熱,但真正落地到消費(fèi)市場(chǎng)中就很困難。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,比如說(shuō)房企開(kāi)發(fā)了一個(gè)APP軟件,提供了各類配套服務(wù)給業(yè)主使用,也希望業(yè)主每天的消費(fèi)流量能夠進(jìn)入這樣一個(gè)APP平臺(tái),但發(fā)現(xiàn),類似的APP太多了,此類業(yè)務(wù)沒(méi)有義務(wù)要登錄這個(gè)APP或者那個(gè)APP。最后此類所謂的增值服務(wù)平臺(tái)其實(shí)就是自?shī)首詷?lè)的。


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