全國政協(xié)委員，住建部專家委員會成員 張鴻銘

　　新京報：對于當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，你是否做過這方面的測算？

　　張鴻銘：根據(jù)我的估算，中國的庫存規(guī)模約為66.72億平方米，按照當(dāng)前的消化速度，大約需要5.19年的消化周期。

　　新京報：高庫存對金融體系又會帶來哪些影響？

　　張鴻銘：我做過一個測算。我國現(xiàn)有的66.72億平方米的庫存，占用的資金規(guī)模約為40萬億。在這40萬億資金中，約有1/3為房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金，另外超過2/3部分為“債務(wù)”。

　　新京報：現(xiàn)有的庫存中，有哪些屬于“難啃的骨頭”？

　　張鴻銘：現(xiàn)有庫存有兩個難點。一是非住宅庫存。2011年我國全面實施“限購令”后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅(寫字樓、商業(yè))進(jìn)行投資。對于地方政府來 說，商業(yè)類的項目也有利于提升城市形象，因此對非住宅項目的批地和建設(shè)也十分支持。如今，這部分非住宅項目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，并出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓。據(jù)估 算，非住宅庫存占用的資金規(guī)模約有十幾萬億。

　　二是三四線城市庫存。2015年下半年以來，一線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三、四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。這部分庫存的問題，是簡單的降價所無法解決的。

　　新京報：近年來，我國出臺一些政策，鼓勵農(nóng)民工進(jìn)入小城市購房。這種措施能起到多大的作用？

　　張鴻銘：呼吁農(nóng)民進(jìn)城買房，對于“去庫存”有一定的正面效應(yīng)，但總體作用有限。我們通常講到的城鎮(zhèn)化，其背后必然是產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的聚集，只有在這個基礎(chǔ)上，才能將人口留在城市，“去庫存”才會有實質(zhì)性的效果。

　　呼吁農(nóng)民進(jìn)城買房，對于“去庫存”有一定的正面效應(yīng)，但總體作用有限。城鎮(zhèn)化背后是產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的聚集，只有在這個基礎(chǔ)上，才能將人口留在城市，“去庫存”才會有實質(zhì)性的效果。

　　房地產(chǎn)去庫存：房價是漲是跌？

　　“去庫存”正慢慢成為中國房地產(chǎn)市場的熱詞，昔日嚴(yán)控的購房政策也在一點點松動。繼2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，進(jìn)一步為各地樓市拓寬通道。

　　與此同時，各地對樓市的態(tài)度正在變得熱烈而迫切，從最初的限購松綁，到“契稅補助”、“財政補貼”和“零首付”等等，刺激樓市活躍的政策此起彼伏。易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“目前絕大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大，房價下跌壓力也大�！�

　　去年底中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”納入2016年五大經(jīng)濟任務(wù)之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價及取消過時的限制性措施等手段一并推出。在業(yè)界看來，中央的表態(tài)刺激了各地樓市政策進(jìn)一步加碼。

　　根據(jù)媒體報道，在今年的地方“兩會”上，在26個省級政府工作報告中，“去庫存”共出現(xiàn)41次，其中，河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福 建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個省份把去庫存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多與“去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補短板”等共同出現(xiàn)。

　　一組國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)或許可以揭示國內(nèi)樓市庫存的現(xiàn)狀，2015年末全國房地產(chǎn)庫存待售面積高達(dá)71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米增加近億平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。

　　據(jù)安信證券測算，除了上述待售的商品房面積，全國尚未開工的企業(yè)拿地面積有42.3億平方米，此外在建商品房庫存約49.1億平方米，上述三項疊加后的總面積為98.5億平方米，完全消化至少需要10年。

　　面對如此巨大的存量，北京市房地產(chǎn)交易市場有限公司副總裁修大鵬指出，去庫存將會是一個漫長的過程，尤其是對于三四線城市，但目前能夠引起自上而下的重視，是一個好的開端。

　　★個案

　　沈陽樣本：經(jīng)濟疲軟人員外流 如何去庫存

　　近日，在各級政府連番出臺的樓市新政中，沈陽以“應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生零首付購房”迅速占領(lǐng)頭條，被稱為“最猛新政”。雖然沈陽市官方當(dāng)日澄清政策還處于調(diào)研論證階段，暫不具備出臺條件，但當(dāng)?shù)卣�府對于樓市去庫存的迫切程度由此可見一斑�?/font>

　　近年來，東北三省經(jīng)濟疲軟，人口外流突出，間接導(dǎo)致了樓市的供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。沈陽也沒有逃出這個怪圈，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2015年沈陽全年 成交商品住宅1314.8萬平方米，同比增23%。但沈陽整體的庫存非常大，接近3000萬平米。這使得沈陽的市場去化周期處于全國最高的少數(shù)城市行列。

　　“沈陽樓市的庫存應(yīng)該是目前國內(nèi)城市中最高的幾個之一，已經(jīng)受到集團的關(guān)注，未來在拿地方面肯定會收緊�！蹦掣圪Y上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時如是說。

　　選擇逃離沈陽市場的開發(fā)商在近兩年持續(xù)增多。2014年開始，包括中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的品牌房企都停止在沈陽拿地，但他們還必須消化掉在沈陽市場的存量房。

　　不僅僅是新房市場銷售遇阻，二手房市場似乎面臨著更大的尷尬。9年前大學(xué)畢業(yè)后就離開沈陽到北京工作的王瑤，2011年在家鄉(xiāng)一環(huán)附近的沈陽鐵西區(qū)，購 入了一套萬達(dá)廣場的房產(chǎn)，單價在1萬元/平方米左右�！爱�(dāng)時的想法很簡單，想趁著沈陽房價便宜先買一套，等價格漲起來再賣掉，然后作為北京買房的首付。” 讓她沒想到的是，將近四年的時間，沈陽的房子始終在原地踏步，而北京的房價越來越高不可攀。王瑤在去年初決定將手中沈陽的房產(chǎn)出手，按照當(dāng)時周邊的市價1 萬元/平方米掛牌，始終無人問津，經(jīng)過漫長等待后，最終以9000元/平方米價格出手�！凹幢闳绱耍�也沒什么后悔的，沈陽就是這樣的市場現(xiàn)狀。再等下去， 北京的房子就更買不起了�！蓖醅幷f。

　　“三四線樓市降價需設(shè)底線”

　　新京報：你提出房地產(chǎn)去庫存可采取設(shè)置降價底線促銷的方式，如何依據(jù)不同城市確定不同政策？

　　劉志彪：降價措施不能針對一二線這種庫存少、需求旺的城市，而是針對需求小庫存大的三四線城市，降價太多肯定賣不出去，要設(shè)置一個底線，就能形成穩(wěn)定一個預(yù)期，逐漸就能消除庫存了。

　　新京報：底線怎么設(shè)置？如何保證不涉及以前購房者的利益？

　　劉志彪：現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，降價政府說了不算，開發(fā)商不降價又賣不出去，現(xiàn)在處于兩難之中。但如果不采取措施就會產(chǎn)生金融危機了。這里的危機主要講三四線 城市的民房貸款拖欠，還不了的問題，雖然是逐步性的，但可能帶來沖擊性效應(yīng)，所以要設(shè)法解決。至于底線，我覺得總之要讓原來買房的人不吃虧，政府賣地拿的 錢和開發(fā)商賺的錢，拿出來補貼點嘛，不然怎么辦？

　　新京報：在制定政策時，如何平衡去庫存與抑制房價過快上漲的關(guān)系？

　　劉志彪：房地產(chǎn)這種特殊商品，預(yù)期起了很大作用，去庫存不能在價格下跌市場實現(xiàn)，否則庫存會越來越大，要想減少庫存不能降低價格，因為人的心理預(yù)期影響會 越來越大。所以降低價格不能去庫存。因此價格不能維持不變，要有所增長，但是要從正常投資回報中。一方面有人買，一方面也不會漲得太快，否則房子的價格會 變成危害經(jīng)濟金融安全因素�？傮w來說要用價格手段平衡關(guān)系，保持房地產(chǎn)價格不下跌也有所上漲，有限上漲，保持在正常投資收益效率之內(nèi)，而不能有暴利，否則 去庫存是做不到的。

　　降價措施不能針對一二線城市，而是針對需求小庫存大的三四線城市，降價太多肯定賣不出去，要設(shè)置一個底線，就能形成穩(wěn)定一個預(yù)期，逐漸就能消除庫存了。

　　“不能指望農(nóng)民工當(dāng)‘接盤俠’”

　　新京報：你認(rèn)為應(yīng)如何化解房地產(chǎn)庫存？

　　蔡繼明：曾有專家說，2014年底農(nóng)民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就可以有效緩解商品住宅市場的庫存壓力。

　　但我認(rèn)為不能指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤俠”。可以算筆賬，當(dāng)前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。

　　數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個農(nóng)民工家庭兩個人工作，家庭年收入約為5萬元，房價收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負(fù)擔(dān)會更大。顯然，要讓農(nóng)民工在城市買房或租房，政府必須給予巨額補貼。

　　事實上，有數(shù)據(jù)顯示2.7億農(nóng)民工及其家庭，在工作地買房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城買房的只有15%左右。

　　新京報：在接下來的房地產(chǎn)去庫存方面，應(yīng)該采取什么措施？

　　蔡繼明：必須改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價格形成機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn) 變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境——一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房和價格高不可攀。

　　我 建議開辟準(zhǔn)商品房市場，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場，只能供購買者居住，而不能進(jìn)行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房， 就只能由政府按照折舊率進(jìn)行回購，再由政府委托的管理公司定向銷售。若住宅所有者需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，則必須溢價購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，并支付高額交易稅金， 同時城市住宅供地應(yīng)以準(zhǔn)商品房用地為主。

　　我建議開辟準(zhǔn)商品房市場，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場，只能供購買者居住，而不能進(jìn)行二次交易。

　　“保障年輕人每家一套經(jīng)適房”

　　全國人大代表、娃哈哈集團董事長宗慶后針對幫助年輕一代解決住房與就業(yè)困難的問題提出了自己的建議，他建議“保障年輕人一個家庭一套經(jīng)濟適用房，解決其基本需求問題�！�

　　宗慶后認(rèn)為，按目前的收入和房價水平，很多年輕人可能一輩子都買不起房，不得不淪為“啃老族”和“房奴”，而收入再低些的年輕人，甚至連租房都租不起，因而成家立業(yè)、生兒育女都會成為問題。這些問題不解決，年輕人就無法安居樂業(yè)。

　　宗慶后建議，開發(fā)商要降低房價，設(shè)定合理利潤空間，相應(yīng)去庫存政策號召，同時銀行要促使開發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動開發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價銷售，降低置業(yè)者的購房壓力。

　　對于房價問題，宗慶后計算得很精確：“其實現(xiàn)在房屋的建筑成本并不高，大約僅為每平方米2000元左右，而前幾年開發(fā)商拿地的成本亦沒有這幾年那么高�！�

　　據(jù)此，宗慶后建議，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開發(fā)商核算一下成本，設(shè)定合理利潤空間，降低房價去庫存，同時銀行要促使開發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動開發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價銷售，降低剛需人群的購房壓力。

　　宗慶后分析，目前房價高還有一個很重要的原因是土地出讓金比較高，而同時開發(fā)商又欠了銀行大量貸款無法償還，銀行壞賬風(fēng)險較大。

　　因此他建議將土地出讓金(樓面價)從房屋價格中剝離出來，由購房者直接與銀行簽訂協(xié)議免息償還沖抵開發(fā)商的相應(yīng)貸款，并且可以分50年或者70年支付，這樣既可以降低購房者的付款壓力，銀行收回貸款亦得到了保障。

　　對于無房戶和剛需人群，宗慶后建議政府完全免除其購房時的稅費，而開發(fā)商降價向困難人群銷售房屋的，亦予以減免稅費，銀行則對無房戶首套房降低房貸利息。

　　政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開發(fā)商核算一下成本，設(shè)定合理利潤空間，降低房價去庫存，同時銀行要促使開發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動開發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價銷售，降低剛需人群的購房壓力。